O que é um loteamento?


É o processo onde um terreno é dividido em lotes, dentro do contexto promover um loteamento significa abrir vias de circulação dentro da área de terra.

Além disso para que o loteamento aconteça a lei exige a implantação da infraestrutura mínima conforme diretrizes da legislação federal.

Sim, não é uma tarefa simples e fácil, por isso é importante seguir o passo a passo para fazer um loteamento.

É imprescindível ainda para que tudo dê certo a averiguação da regularidade do terreno, assim como as condições legais para que a licença e o registro da área aconteçam.


Assessoria jurídica


Uma assessoria jurídica é essencial ainda para que você evite futuros problemas ou até mesmo prejuízos financeiros.

Os advogados sabem o passo a passo para fazer um loteamento de acordo as leis, e sabem as condições para que as licenças sejam aprovadas.

Fazer um loteamento implica em inúmeros detalhes jurídicos, de modo que é indispensável a assessoria de um advogado imobiliário.


Confira o passo a passo para fazer um loteamento de sucesso!


Bom, após a análise e averiguação do terreno, é elaborado um projeto que deverá ser apresentado à aprovação do Município.

Portanto, as dicas úteis para implementar um loteamento incluem:

A aprovação da prefeitura para que o empreendimento aconteça, aprovação esta que é regulamentada pela Lei Federal 6.766/79 que diz a respeito do parcelamento do solo urbano, e também pela legislação do município.

Então, para que tudo ocorra conforme esperado realize o passo a passo para fazer um loteamento, acompanhe abaixo:


Investigação do terreno

O primeiro passo sem dúvidas é este, avalie de forma minuciosa toda área. Não sabe como proceder? Chama o escritório Galvão & Silva vamos te ajudar.

Mas, continuando é importante a ida até o Registro de Imóveis atrás de informações sobre o terreno, aproveitando a ida deve se solicitar a Certidão Vintenária onde constará dados anterior do terreno.

Sendo positiva quando constar pendências ou outros encargos sobre o terreno como usufruto, penhora ou hipoteca. E negativa quando estiver livre de obrigações e pendências relacionadas a área.

Observe ainda possíveis restrições ambientais ou urbanísticas, portanto um levantamento técnico imobiliário e fundiário é indicado.

Por fim, as condições do terreno, algumas vezes o mesmo exigirá adequações para que se encaixe aos parâmetros urbanos. Nesse caso é só seguir as normas estabelecidas.


Levantamento topográfico

Também conhecido como planialtimétrico, nada mais é do que um documento com as descrições do terreno, como características, vegetação, presença de água, limites e metragens.

Indispensável o levantamento topográfico, por isso ele está aqui no passo a passo para fazer um loteamento.


Requisitos para fazer o loteamento

Cada cidade pode ter suas regras em relação ao loteamento, observar as regras vigentes implicará na aprovação do projeto junto à prefeitura, assim como a licença ambiental e urbana.

Os órgãos competentes ainda podem exigir um estudo técnico sobre o impacto de vizinhança, não são todos, irá depender do projeto e do terreno.

Após a aprovação do projeto pela prefeitura, a mesma expede a aprovação do loteamento, assim se assina o Termo de Acordo e Compromisso.

A este termo chamamos de Habite-se, sendo este um ato administrativo em que a prefeitura da cidade autoriza a área para construções relacionadas à habitação. Lembrando que o habite-se só é emitido depois da vistoria técnica.


Elaboração de projetos

Isso mesmo, para conseguir fazer um loteamento você precisará ter a aprovação de projetos como: urbanismo, rede elétrica, sistemas de drenagem, água e esgoto entre outros.

Paisagismo e pavimentação também são relevantes, pois os mesmos valorizam o empreendimento. Todos os projetos são aprovados ou não pela prefeitura do município.


Termo de compromisso

Esse termo será assinado pelas partes envolvidas no loteamento, ou seja, o loteador, compradores e Município, o termo de compromisso garante a segurança durante todo o processo.

No termo são abordados aspectos sobre a implantação dos lotes, parcelamento, indicação de ocupação, características do empreendimento etc.

Por fim, acontece o registro no cartório de imóveis. Em seguida, cada adquirente deverá fazer a solicitação da matrícula do imóvel perante o cartório de registro.


Sobre o controle de acesso em áreas públicas

É importante lembrar que para quem faz o loteamento deve ter na mente que as vias de circulação que estão dentro do terreno passam a ser públicas, de posse do município.

Portanto, de acordo com a Lei 6.766 o proprietário do terreno desejando pode incluir um cercamento ao redor da área que será lotada, visando segurança e privacidade para os futuros moradores, no entanto a prefeitura precisa aprovar o cercamento.

Esse cercamento não configura o loteamento como condomínio fechado, pois o mesmo é regido por outra lei.


Tipos de loteamento

Loteamento regular: Projeto aprovado com a emissão do Habite-se, e o loteamento está devidamente registrado no cartório.

Loteamento irregular: Foi feito o pedido na prefeitura, porém ainda está sem resposta, em consequência sem registro no cartório.

Loteamento clandestino: Sem solicitação de aprovação na prefeitura, e sem registro.


Passos para que o loteamento se torne regular

Para que o desmembramento aconteça, o terreno precisa ser registrado em cartório em um prazo de 180 dias, com os seguintes documentos:


  • Título de propriedade ou certidão da matrícula, observado os parágrafos 4º e 5º onde a redação é dada, pela Lei 9.785/99.
  • Histórico da propriedade dos últimos 20 anos, com os comprovantes de certidões negativas de:
  • Tributos municipais incidentes sobre o imóvel, estaduais, federais;
  • Ações reais alusivo ao imóvel, do período de 10 anos;
  • Ações penais referente a crime contra o patrimônio e administração pública;
  • Certidões dos:
  • Cartórios de protestos de títulos, no nome do proprietário da terra, pelo período de 10 anos;
  • Ações pessoais em relação ao loteador, período de 10 anos;
  • Ônus reais referente ao imóvel;
  • Ações penais contra o proprietário, período de 10 anos.
  • Cópia do documento que comprove o loteamento aprovado e termo de que o mesmo foi averiguado pela prefeitura.
  • Exemplar do contrato de promessa de venda ou promessa de cessão, onde constam as indicações no art.26 desta lei.
  • Se for casado, precisa apresentar ainda uma declaração do cônjuge consentindo o loteamento.
  • Seguindo com o passo a passo para fazer um loteamento, toda documentação apresentada acima é examinada pelo Oficial no Registro de imóveis.


Tudo estando de acordo, o Registro de imóveis encaminha para a prefeitura que publicará, um resumo com pequeno desenho da área.

O edital será publicado em 3 dias consecutivos, porém poderá ser impugnado no período de 15 dias a partir da data da última publicação.

O registro dos lotes é realizado em livro próprio ou extrato, vale lembrar que no Registro de imóveis terá a indicação para cada lote, como averbação das alterações, abertura das ruas, áreas destinadas a lazer, espaços livres etc.



Fonte: Galvão e Silva.